O mercado de aluguel marroquino não se resume a uma média nacional. Dependendo da cidade, do bairro e do tipo de imóvel, as variações de aluguel podem oscilar de um simples ao dobro, às vezes até mais em áreas turísticas. Compreender essas disparidades implica examinar os mecanismos que estruturam a oferta e a demanda, além dos preços exibidos nos portais de anúncios.
Aluguel de mercado e aluguel em vigor: um descompasso que se acentua no Marrocos
Um fenômeno ainda pouco documentado altera a leitura do mercado de aluguel marroquino. Escritórios de avaliação imobiliária, como a ReaConsult, observam que muitos imóveis estão hoje ou superalugados, ou subalugados em relação ao aluguel de mercado (designado pelo termo técnico Estimated Rental Value, ou ERV). Esse descompasso afeta particularmente as grandes aglomerações onde contratos antigos nunca foram revisados.
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Concretamente, um inquilino que está há vários anos em um apartamento em Casablanca pode pagar um valor muito inferior ao que o mercado exigiria hoje por um imóvel comparável. Por outro lado, alguns proprietários aproveitam uma tensão local para fixar aluguéis superiores ao valor real do imóvel. Para avaliar precisamente o aluguel médio no Marrocos em uma cidade específica, é necessário, portanto, distinguir os aluguéis efetivamente pagos dos aluguéis propostos nos novos anúncios.
Essa distinção tem consequências diretas para os candidatos ao aluguel. Um preço exibido online nem sempre reflete a realidade do bairro, e a negociação continua sendo comum, especialmente em cidades médias onde a demanda é menos intensa.
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Casablanca e a faixa de 9 000 a 12 000 MAD: um segmento sob pressão
Casablanca concentra a maior parte da demanda de aluguel do país. De acordo com os dados da plataforma Yakeey para 2025, a faixa de 9 000 a 12 000 MAD por mês é a mais procurada pelos inquilinos. O problema: a oferta disponível nesse segmento continua sendo insuficiente.
Os bairros centrais como Bourgogne e Maârif cristalizam essa tensão. A demanda provém tanto de profissionais marroquinos quanto de residentes estrangeiros, enquanto o parque locativo se renova lentamente. O resultado é uma pressão ascendente sobre os preços, que empurra uma parte dos inquilinos para bairros periféricos ou para imóveis menores.
Por que esse segmento específico concentra a tensão
A faixa de 9 000 a 12 000 MAD corresponde a apartamentos de padrão intermediário, frequentemente com dois a três quartos, em edifícios relativamente novos. Esse é o perfil típico procurado por jovens casais urbanos com dupla renda. Abaixo, a oferta existe, mas a qualidade da construção ou a localização apresentam problemas. Acima, o mercado se afrouxa, pois a demanda solvente se torna escassa.
A inadequação entre a oferta e a demanda nesse nicho explica em grande parte por que os aluguéis casablancais aumentam mais rapidamente do que no restante do país.
Aluguel de curta duração e impacto sobre o preço dos aluguéis nas cidades turísticas
A ascensão das plataformas de aluguel de curta duração redistribui as cartas do mercado de aluguel, especialmente em Marrakech, Essaouira e Tânger. Proprietários que anteriormente alugavam por ano estão migrando para o aluguel sazonal, atraídos por rendimentos superiores durante os períodos de alta demanda.
Essa transferência reduz mecanicamente o estoque de imóveis disponíveis para aluguel convencional. Para os residentes permanentes, isso se traduz em:
- Uma escassez de imóveis para alugar anualmente nos bairros mais turísticos, com prazos de busca se alongando
- Um aumento dos aluguéis pedidos pelos imóveis restantes, com os proprietários alinhando suas pretensões aos rendimentos potenciais do aluguel de curta duração
- Um deslocamento da demanda residencial para áreas menos centrais, onde os preços permanecem mais acessíveis, mas onde os serviços de proximidade são às vezes limitados
A imprensa econômica marroquina destaca que esse fenômeno é recente, mas está em plena ascensão, e que o quadro legal que regula o aluguel de curta duração ainda é vago. A ausência de regulamentação clara complica a convivência entre esses dois mercados.
Fiscalidade locativa no Marrocos: a retenção na fonte muda o jogo
Desde as reformas de 2023 e 2024, o mecanismo de retenção na fonte (RAS) sobre os rendimentos imobiliários modifica a relação entre proprietários e inquilinos. Quando o inquilino é uma pessoa jurídica ou um profissional, ele retira diretamente o imposto sobre o aluguel pago antes de repassá-lo ao Tesouro Público.
Esse sistema tem implicações concretas sobre a fixação dos aluguéis. Alguns proprietários exigem um aluguel “líquido”, o que equivale a transferir a carga fiscal para o inquilino por meio de um cálculo inverso. As taxas aplicáveis variam de acordo com o valor anual do aluguel, com um limite significativo em torno de 120 000 MAD por ano.
O que isso muda para um inquilino particular
Um inquilino residencial (pessoa física não profissional) não é diretamente afetado pelo mecanismo de retenção na fonte. No entanto, a RAS influencia indiretamente o mercado: os proprietários que alugam para empresas ou profissionais ajustam seus preços para compensar a retenção fiscal, o que eleva todos os aluguéis nas áreas com alta concentração de escritórios ou espaços mistos.
Aluguel no Marrocos: os limites dos dados disponíveis
As estatísticas sobre os aluguéis marroquinos apresentam lacunas que merecem ser destacadas. Não existe um observatório nacional centralizado comparável ao que alguns países europeus oferecem. Os dados provêm de fontes dispersas: portais de anúncios, agências imobiliárias, pesquisas pontuais.
- Os aluguéis exibidos online muitas vezes superestimam o preço final, sendo a negociação uma prática comum
- Os contratos antigos, raramente declarados ou atualizados, escapam às estatísticas de mercado
- Cidades médias e áreas rurais são muito pouco cobertas por plataformas digitais
Os dados disponíveis não permitem traçar um quadro abrangente do mercado de aluguel marroquino. A cautela é necessária em relação às médias nacionais, que ocultam realidades locais muito contrastantes. Um aluguel anunciado em Casablanca não tem valor comparativo com um aluguel em Meknès ou Oujda, dada a divergência nas dinâmicas econômicas e demográficas.
Para quem busca alugar no Marrocos, a abordagem mais confiável continua sendo cruzar várias fontes locais, visitar os imóveis pessoalmente e comparar os preços praticados no bairro visado, em vez de se basear em uma média nacional.