El mercado de alquiler en Marruecos no se reduce a un promedio nacional. Según la ciudad, el barrio y el tipo de propiedad, las diferencias de alquiler pueden variar desde el simple al doble, a veces más en zonas turísticas. Comprender estas disparidades implica examinar los mecanismos que estructuran la oferta y la demanda, más allá de los precios mostrados en los portales de anuncios.
Alquiler de mercado y alquiler en vigor: una discrepancia que se acentúa en Marruecos
Un fenómeno aún poco documentado modifica la lectura del mercado de alquiler en Marruecos. Empresas de tasación inmobiliaria, como ReaConsult, observan que muchos bienes están hoy en día o sobrealquilados, o subalquilados en relación al alquiler de mercado (designado por el término técnico Estimated Rental Value, o ERV). Esta discrepancia afecta particularmente a las grandes aglomeraciones donde los contratos antiguos nunca han sido objeto de revisión.
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Concretamente, un inquilino que lleva varios años en un apartamento en Casablanca puede pagar un monto muy inferior a lo que el mercado exigiría hoy por una propiedad comparable. Por el contrario, algunos propietarios aprovechan una tensión local para fijar alquileres superiores al valor real del bien. Por lo tanto, para evaluar con precisión el alquiler promedio en Marruecos en una ciudad determinada, es necesario distinguir entre los alquileres efectivamente pagados y los alquileres propuestos en los nuevos anuncios.
Esta distinción tiene consecuencias directas para los candidatos al alquiler. Un precio publicado en línea no siempre refleja la realidad del barrio, y la negociación sigue siendo común, especialmente en ciudades medianas donde la demanda es menos tensa.
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Casablanca y el rango de 9 000 a 12 000 MAD: un segmento bajo presión
Casablanca concentra la mayor parte de la demanda de alquiler del país. Según los datos de la plataforma Yakeey para 2025, el rango de 9 000 a 12 000 MAD al mes es el más buscado por los inquilinos. El problema: la oferta disponible en este segmento sigue siendo insuficiente.
Los barrios centrales como Bourgogne y Maârif cristalizan esta tensión. La demanda proviene tanto de profesionales marroquíes como de residentes extranjeros, mientras que el parque de alquiler se renueva lentamente. El resultado es una presión al alza sobre los precios, que empuja a una parte de los inquilinos hacia barrios periféricos o hacia superficies más pequeñas.
Por qué este segmento específico concentra la tensión
El rango de 9 000 a 12 000 MAD corresponde a apartamentos de nivel intermedio, a menudo de dos a tres habitaciones, en edificios relativamente recientes. Este es el perfil típico buscado por los jóvenes hogares urbanos con doble ingreso. Por debajo, la oferta existe, pero la calidad de la construcción o la ubicación presentan problemas. Por encima, el mercado se relaja porque la demanda solvente se vuelve escasa.
La inadecuación entre la oferta y la demanda en este nicho explica en gran parte por qué los alquileres en Casablanca progresan más rápido que en el resto del país.
Alquiler a corto plazo e impacto en el precio de los alquileres en las ciudades turísticas
El auge de las plataformas de alquiler a corto plazo redistribuye las cartas del mercado de alquiler, especialmente en Marrakech, Essaouira y Tánger. Propietarios que antes alquilaban a largo plazo se están volcando hacia el alquiler estacional, atraídos por rendimientos superiores durante los períodos de alta afluencia.
Esta transferencia reduce mecánicamente el stock de viviendas disponibles para alquiler clásico. Para los residentes permanentes, esto se traduce en:
- Una escasez de bienes en alquiler a largo plazo en los barrios más turísticos, con plazos de búsqueda que se alargan
- Un aumento de los alquileres solicitados en los bienes restantes, los propietarios alineando sus pretensiones con los ingresos potenciales del alquiler a corto plazo
- Un desplazamiento de la demanda residencial hacia zonas menos centrales, donde los precios siguen siendo más accesibles pero donde los servicios cercanos son a veces limitados
La prensa económica marroquí señala que este fenómeno es reciente pero está en pleno auge, y que el marco legal que regula el alquiler a corto plazo sigue siendo aún confuso. La falta de una regulación clara complica la convivencia entre estos dos mercados.
Fiscalidad del alquiler en Marruecos: la retención en la fuente cambia las reglas del juego
Desde las reformas de 2023 y 2024, el mecanismo de la retención en la fuente (RAS) sobre los ingresos de propiedad modifica la relación entre propietarios e inquilinos. Cuando el inquilino es una persona jurídica o un profesional, se retiene directamente el impuesto sobre el alquiler pagado antes de transferirlo al Tesoro Público.
Este sistema tiene implicaciones concretas en la fijación de los alquileres. Algunos propietarios piden un alquiler “neto en mano”, lo que equivale a trasladar la carga fiscal al inquilino mediante un cálculo inverso. Las tasas aplicables varían según el monto anual del alquiler, con un umbral significativo alrededor de 120 000 MAD al año.
Lo que esto cambia para un inquilino particular
Un inquilino residencial (persona física no profesional) no está directamente afectado por el mecanismo de retención en la fuente. Sin embargo, la RAS influye indirectamente en el mercado: los propietarios que alquilan a empresas o profesionales ajustan sus precios para compensar la carga fiscal, lo que eleva todos los alquileres en los barrios con alta concentración de oficinas o locales mixtos.
Alquiler en Marruecos: los límites de los datos disponibles
Las estadísticas sobre los alquileres marroquíes presentan lagunas que merecen ser señaladas. No existe un observatorio nacional centralizado comparable a lo que ofrecen algunos países europeos. Los datos provienen de fuentes dispersas: portales de anuncios, agencias inmobiliarias, encuestas puntuales.
- Los alquileres publicados en línea a menudo sobreestiman el precio final, siendo la negociación una práctica común
- Los contratos antiguos, raramente declarados o actualizados, escapan a las estadísticas de mercado
- Las ciudades medianas y las zonas rurales están muy poco cubiertas por las plataformas digitales
Los datos disponibles no permiten trazar un panorama exhaustivo del mercado de alquiler marroquí. Se impone la prudencia ante los promedios nacionales, que ocultan realidades locales muy contrastadas. Un alquiler anunciado en Casablanca no tiene ningún valor comparativo con un alquiler en Meknès o en Oujda, ya que las dinámicas económicas y demográficas divergen.
Para quienes buscan alquilar en Marruecos, el enfoque más fiable sigue siendo cruzar varias fuentes locales, visitar los bienes en persona y comparar los precios practicados en el barrio objetivo en lugar de confiar en un promedio nacional.