Il mercato degli affitti marocchini non si limita a una media nazionale. A seconda della città, del quartiere e del tipo di immobile, le differenze di affitto possono variare da un semplice al doppio, a volte anche di più nelle zone turistiche. Comprendere queste disparità implica esaminare i meccanismi che strutturano l’offerta e la domanda, oltre ai soli prezzi esposti sui portali di annunci.
Affitto di mercato e affitto in essere: un divario che si accentua in Marocco
Un fenomeno ancora poco documentato modifica la lettura del mercato degli affitti marocchini. Studi di valutazione immobiliare, tra cui ReaConsult, osservano che molti immobili sono oggi o sovra-affittati, o sotto-affittati rispetto all’affitto di mercato (designato con il termine tecnico Estimated Rental Value, o ERV). Questo divario colpisce particolarmente le grandi agglomerazioni dove contratti di locazione vecchi non sono mai stati oggetto di revisione.
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Concretamente, un inquilino residente da diversi anni in un appartamento a Casablanca può pagare un importo molto inferiore a quello che il mercato richiederebbe oggi per un immobile comparabile. Al contrario, alcuni proprietari approfittano di una tensione locale per fissare affitti superiori al valore reale dell’immobile. Per valutare precisamente l’affitto medio in Marocco in una determinata città, è quindi necessario distinguere tra gli affitti effettivamente pagati e gli affitti proposti nelle nuove inserzioni.
Questa distinzione ha conseguenze dirette per i candidati all’affitto. Un prezzo esposto online non riflette sempre la realtà del quartiere, e la negoziazione rimane comune, soprattutto nelle città medie dove la domanda è meno tesa.
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Casablanca e la fascia 9.000 a 12.000 MAD: un segmento sotto pressione
Casablanca concentra la maggior parte della domanda di affitti del paese. Secondo i dati della piattaforma Yakeey per il 2025, la fascia 9.000 a 12.000 MAD al mese è la più ricercata dagli inquilini. Il problema: l’offerta disponibile in questo segmento rimane insufficiente.
I quartieri centrali come Bourgogne e Maârif cristallizzano questa tensione. La domanda proviene sia da professionisti marocchini che da residenti stranieri, mentre il parco locativo si rinnova lentamente. Il risultato è una pressione al rialzo sui prezzi, che spinge una parte degli inquilini verso quartieri periferici o verso superfici più piccole.
Perché questo segmento specifico concentra la tensione
La fascia 9.000 a 12.000 MAD corrisponde ad appartamenti di livello intermedio, spesso con due o tre camere, in edifici relativamente recenti. È il profilo tipo ricercato dalle giovani famiglie urbane a doppio reddito. Sotto, l’offerta esiste ma la qualità dell’immobile o la posizione pongono problemi. Sopra, il mercato si allenta poiché la domanda solvibile si fa più rara.
La disuguaglianza tra offerta e domanda in questo segmento spiega in gran parte perché gli affitti a Casablanca crescono più rapidamente rispetto al resto del paese.
Affitti a breve termine e impatto sul prezzo degli affitti nelle città turistiche
La crescita delle piattaforme di affitto a breve termine ridistribuisce le carte del mercato locativo, in particolare a Marrakech, Essaouira e Tangeri. Proprietari che prima affittavano annualmente si spostano verso l’affitto stagionale, attratti da rendimenti superiori durante i periodi di alta affluenza.
Questo trasferimento riduce meccanicamente il numero di alloggi disponibili per affitti tradizionali. Per i residenti permanenti, ciò si traduce in:
- Una rarità di immobili da affittare annualmente nei quartieri più turistici, con tempi di ricerca che si allungano
- Un aumento degli affitti richiesti per gli immobili rimanenti, con i proprietari che allineano le loro pretese ai potenziali redditi dell’affitto a breve termine
- Un spostamento della domanda residenziale verso aree meno centrali, dove i prezzi rimangono più accessibili ma dove i servizi di prossimità sono talvolta limitati
La stampa economica marocchina sottolinea che questo fenomeno è recente ma in piena espansione, e che il quadro legale che regola l’affitto a breve termine rimane ancora poco chiaro. L’assenza di una regolamentazione chiara complica la coabitazione tra questi due mercati.
Fiscalità locativa in Marocco: la ritenuta alla fonte cambia le regole del gioco
Da riforme del 2023 e 2024, il meccanismo della ritenuta alla fonte (RAS) sui redditi fondiari modifica la relazione tra proprietari e inquilini. Quando l’inquilino è una persona giuridica o un professionista, trattiene direttamente l’imposta sull’affitto versato prima di versarla al Tesoro Pubblico.
Questo sistema ha implicazioni concrete sulla fissazione degli affitti. Alcuni proprietari richiedono un affitto “netto in mano”, il che equivale a trasferire il carico fiscale sull’inquilino tramite un calcolo inverso. Le aliquote applicabili variano a seconda dell’importo annuale dell’affitto, con una soglia significativa intorno a 120.000 MAD all’anno.
Cosa cambia per un inquilino privato
Un inquilino residenziale (persona fisica non professionale) non è direttamente interessato dal meccanismo della ritenuta alla fonte. Tuttavia, la RAS influenza indirettamente il mercato: i proprietari che affittano a imprese o professionisti adeguano i loro prezzi per compensare la trattenuta fiscale, il che porta a un aumento generale degli affitti nei quartieri con alta concentrazione di uffici o locali misti.
Affitto in Marocco: i limiti dei dati disponibili
Le statistiche sugli affitti marocchini presentano lacune che meritano di essere segnalate. Non esiste un osservatorio nazionale centralizzato paragonabile a quello offerto da alcuni paesi europei. I dati provengono da fonti disperse: portali di annunci, agenzie immobiliari, indagini occasionali.
- Gli affitti esposti online sovrastimano spesso il prezzo finale, la negoziazione essendo una pratica comune
- I contratti di locazione vecchi, raramente dichiarati o aggiornati, sfuggono alle statistiche di mercato
- Le città medie e le zone rurali sono molto poco coperte dalle piattaforme digitali
I dati disponibili non consentono di tracciare un quadro esaustivo del mercato locativo marocchino. La prudenza è d’obbligo di fronte alle medie nazionali, che nascondono realtà locali molto contrastanti. Un affitto annunciato a Casablanca non ha alcun valore comparativo con un affitto a Meknès o a Oujda, tanto le dinamiche economiche e demografiche divergono.
Per chi cerca di affittare in Marocco, l’approccio più affidabile rimane quello di incrociare diverse fonti locali, visitare gli immobili di persona e confrontare i prezzi praticati nel quartiere di interesse piuttosto che fidarsi di una media nazionale.