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Texte COMPLET (information de consultation libre) |
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Bail d'habitation principale et bail mixte (habitation et professionnel) |
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1) C'est la loi n° 89-462 du 06/07/1989 qui régit principalement la location des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale, et des locaux accessoires (garages, caves, jardins).
Ses dispositions ne peuvent être contredites par les termes du contrat de bail qui doit être écrit (un exemplaire pour chaque signataire) et doit contenir certaines mentions obligatoires (inversement la loi énumère des clauses réputées non écrites).
Un bail verbal serait valable s'il a été mis en application mais il ne permet pas d'échapper aux obligations de la loi.
Il est important à la remise des clés d'établir librement (ou par huissier) un état des lieux suffisamment détaillé car son contenu sera comparé à celui établi à la sortie.
Les frais d'établissement des actes sont partagés par moitié.
2) Le bailleur doit principalement délivrer un logement "décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ", assurer au locataire une jouissance paisible, maintenir en état les lieux et accepter les aménagements faits par le locataire s'ils ne transforment pas les lieux loués.
Le locataire doit principalement payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, user des lieux suivant la destination qui leur a été donnée, répondre des dégradations de son fait, prendre en charge l'entretien courant et les réparations locatives, laisser exécuter les travaux d'amélioration ou d'entretien normal, ne pas transformer les lieux sauf accord du bailleur, justifier de la souscription d'une assurance.
3) La cession du bail ou la sous-location exigent l'accord écrit du bailleur.
4) Le bail a une durée minimum de 3 ans pour les personnes physiques, 6 ans pour les personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé le contrat est reconduit tacitement ou fait l'objet d'une offre de renouvellement pour les mêmes durées minimales.
Un bail d'au moins 1 an mais de moins de 3 ans peut être proposé si le bailleur justifie dans le contrat d'un événement familial ou professionnel à venir précis. S'il se produit, le bail s'achève au terme prévu (après confirmation par le bailleur, au moins 2 mois avant) s'il ne se produit pas le bailleur peut user, une seule fois, d'une faculté de report. A défaut le bail est réputé conclu pour 3 ans.
5) Le locataire peut donner congé à tout moment mais au moins 3 mois avant son départ.
Ce délai est ramené à 1 mois seulement s'il est donné pour des raisons professionnelles (mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, premier emploi), de santé pour les plus de 60 ans ou, par un bénéficiaire du RMI ou du RSA. Le délai court de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
6) La loi précise à qui le bail est transmis en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire, avec recours au juge en cas de difficultés.
Au décès du bailleur le bail est transmis à ses héritiers qui ont les droits mais aussi les obligations du bailleur décédé.
7) Le congé donné par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux. Il doit être délivré au moins 6 mois avant le terme en cas de reprise ou de vente.
En cas de reprise le congé doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire dont la loi donne une liste précise (S'il s'agit d'une société civile de famille bailleur elle ne peut donner congé aux fins de reprise qu’au profit exclusif de l'un de ses associés).
Le droit de reprise ne s'applique pas s'il s'agit d'une résidence secondaire.
En cas de vente, le congé précise les conditions et le prix de la vente. Le locataire dispose alors sous certaines conditions du droit d'acheter par priorité (droit de préemption).
8) Le bailleur ne peut refuser le renouvellement sans proposition de relogement si le locataire est âgé de plus de 70 ans et s'il ne dispose que de ressources inférieures à 1,5 le SMIC annuel. Cette disposition ne s'applique pas au bailleur âgé de plus de 60 ans ou dont les ressources sont inférieures à 1,5 le SMIC annuel.
L'âge s'apprécie à la date d'échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé.
9) Est fixé librement le loyer des logements neufs ou vacants ayant fait l'objet de remise aux normes existantes, ainsi que les logements anciens aux normes ou ayant fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'un montant au moins égal à une année de loyer.
L'augmentation annuelle du loyer ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Si le locataire le demande le bailleur doit lui délivrer gratuitement une quittance détaillant le loyer et les charges.
10) La réévaluation du loyer, lors du renouvellement du bail, est possible sous des conditions précises. Le bailleur (6 mois au moins avant le terme du contrat) propose au locataire un nouveau loyer (fixé par références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables) en remettant au locataire 3 références (6 dans les villes de plus d'1 million d'habitants) qu'il s'est procuré (auprès de bailleurs, de professionnels ou d'un organisme spécialisé, à Paris Observatoire des loyers Tel. 01 40 56 01 47).
L'augmentation qui en résulte s'applique par tiers aux contrats de 3 ans et par sixième aux contrats de 6 ans. Si elle est supérieure à 10 % elle s'applique par sixième sans considération de la durée du contrat.
En cas de refus du locataire ou d'absence de réponse 4 mois avant le terme une Commission de conciliation doit être saisie. Si le désaccord persiste c'est le juge d'instance qui tranche.
Cette réévaluation n'empêche pas le jeu normal de la révision du loyer liée à l'indexation. (V. n° 9)
En Île-de-France la hausse, lors du renouvellement du bail, est limitée par décret à la variation de l'indice du coût de la construction sauf loyer manifestement sous-évalué.
Enfin le loyer peut être majoré si des travaux d'amélioration du logement sont réalisés lorsque les deux parties en sont convenues par écrit. Au contraire il peut être diminué si les travaux nécessaires à "la décence et à l'absence de risques" ne sont pas réalisés (V. n°2).
11) Un dépôt de garantie, au maximum d'un mois de loyer pour les contrats de location conclus à compter du 09/02/2008 (montant non révisable et ne portant pas intérêt au profit du locataire) peut être demandé par le bailleur.
Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Il doit le restituer dans les 2 mois de la remise des clés par le locataire sous réserve des sommes lui restant dues dont il doit justifier.
Pour les contrats conclus antérieurement au 09/02/2008, le dépôt de garantie s'élevait au maximum à 2 mois de loyer.
12) Un ou plusieurs cautionnements peuvent être demandés. Ils doivent respecter des conditions strictes de forme (mentions manuscrites sur le contrat). La caution peut ne s'engager que pour une durée déterminée (terme à la date fixée) ou pour une durée indéterminée (terme à la fin du contrat en cours après notification au bailleur). La caution peut être simple (elle ne paiera que si le locataire n'a pas payé) ou solidaire (le bailleur peut alors s'adresser directement à la caution, à celle-ci de se faire rembourser ensuite par le locataire.
Aucun cautionnement ne peut être exigé si les locaux font l'objet d'une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf si le locataire est un apprenti ou un étudiant.
Vous pouvez consulter un article plus récent :
- 28-01-2010 : Bail d'habitation : délai du congé (locataire)
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Références : Loi 89-462 du 06/07/1989 |
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Mots clés DroitZoom : immobilier, droit, bail, habitation, bail mixte, locaux, location, garages, caves, jardins, écrit, mentions, clauses, bail verbal, état des lieux, frais d'établissement, bailleur, locataire, obligations, charges, cession, sous location, durée, terme, congé, décès abandon de domicile, reprise, vente, loyer, fixation, révision, réévaluation, renouvellement, augmentation, limitation, Ile de France, indices, quittance, amélioration, dépôt de garantie, caution |
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